Vous mettez en vente une maison à Bormes-les-Mimosas, au Lavandou ou à Collobrières, et le rapport du SPANC indique que l’assainissement n’est pas conforme. Faut-il tout refaire avant de vendre ? Peut-on vendre quand même ? Qui paie ? Ces questions reviennent souvent, et la réponse est plus nuancée qu’on ne le croit. Ce guide résume ce que dit la réglementation et les options qui s’offrent au vendeur comme à l’acheteur.
Le diagnostic d’assainissement, obligatoire à la vente
Pour toute maison équipée d’un assainissement non collectif, le dossier de diagnostic technique remis à l’acheteur doit contenir le document issu du contrôle de l’installation, réalisé par le SPANC dont dépend la commune. Ce rapport doit dater de moins de trois ans au moment de la signature de l’acte de vente. S’il est plus ancien, ou s’il n’existe pas, il faut demander un nouveau contrôle au SPANC, ce qui prend un certain délai : mieux vaut anticiper dès la mise en vente. Le déroulé de ce contrôle est détaillé sur notre page diagnostic assainissement à la vente.
Les modalités du contrôle sont fixées par l’arrêté du 27 avril 2012. Le SPANC vérifie l’existence de l’installation, son fonctionnement, son entretien et les risques qu’elle présente pour la santé et l’environnement. Il conclut par un avis qui classe l’installation et, le cas échéant, liste les travaux à réaliser.
Que signifie « non conforme » ?
Le terme recouvre des situations très différentes. Une installation peut être jugée non conforme parce qu’il manque une ventilation, parce que la fosse est trop petite, parce que les eaux de cuisine partent dans un puisard, ou parce qu’il n’y a tout simplement pas de traitement. Le SPANC distingue notamment les installations qui présentent un danger pour la santé des personnes ou un risque environnemental avéré, et celles qui sont incomplètes ou présentent des défauts sans risque immédiat. La gravité du constat change tout pour la suite.
Les cas fréquents sur les maisons anciennes
- Fosse septique ancienne ne recevant que les eaux des WC, eaux ménagères rejetées à part.
- Absence de traitement après la fosse, ou puisard en guise d’infiltration.
- Épandage colmaté, eaux qui ressortent en surface.
- Cuve sous-dimensionnée par rapport au nombre de pièces après une extension.
- Regards inaccessibles, recouverts par une terrasse ou un dallage.
Vendre sans faire les travaux : c’est possible
La loi n’impose pas au vendeur de réaliser les travaux avant la vente. En revanche, si l’installation est non conforme, l’acquéreur doit faire procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d’un an après la signature de l’acte de vente. Le SPANC pourra ensuite contrôler la réalisation de ces travaux.
Concrètement, la non-conformité devient un élément de la négociation. L’acheteur intègre le coût des travaux dans son offre, et le prix se discute en conséquence. Pour que cette discussion repose sur des bases solides, il est utile de disposer d’un chiffrage réaliste plutôt que d’une estimation au doigt mouillé.
Les trois stratégies possibles pour le vendeur
1. Vendre en l’état, en ajustant le prix
C’est la solution la plus simple. Le vendeur fournit le rapport, l’acheteur prend en charge les travaux et négocie une baisse de prix. Pour éviter une négociation démesurée, le vendeur peut faire réaliser une étude de sol et un devis de travaux, qu’il joint au dossier : l’acheteur connaît alors le coût réel.
2. Faire les travaux avant la vente
Le vendeur fait réaliser l’étude de sol par un bureau d’études, obtient l’avis du SPANC sur la conception, puis fait exécuter la réhabilitation. Une installation neuve et contrôlée rassure les acheteurs et facilite la vente. Il faut toutefois tenir compte des délais : étude, instruction, travaux et contrôle de bonne exécution prennent plusieurs semaines, voire plus.
3. Partager la charge
Vendeur et acheteur peuvent convenir d’une répartition du coût, par exemple via une baisse de prix correspondant à une partie des travaux. Le notaire formalise cet accord dans l’acte.
Comparer les options (repères généraux)
| Option | Avantage | Point d’attention |
|---|---|---|
| Vente en l’état | Aucun délai de travaux | Négociation sur le prix |
| Travaux avant vente | Dossier rassurant | Délais à anticiper |
| Charge partagée | Compromis équilibré | Accord à formaliser chez le notaire |
Côté acheteur : ce qu’il faut vérifier
Si vous achetez une maison dont l’assainissement est non conforme, lisez attentivement le rapport du SPANC : il indique la nature des défauts et le niveau de risque. Faites visiter le terrain par une entreprise de terrassement avant de signer, pour évaluer l’accès, la pente, la place disponible et la nature du sol. Sur les coteaux schisteux des Maures, une filière complète peut demander du brise-roche, beaucoup d’évacuation de déblais et parfois un poste de relevage. Ces éléments pèsent sur le budget. Nos fourchettes indicatives figurent sur la page prix de fosse septique, à confirmer par devis après visite.
Pensez aussi au financement : dans certains cas, un éco-prêt à taux zéro peut financer la réhabilitation d’un assainissement non collectif, sous conditions. Renseignez-vous auprès de votre banque et du SPANC.
- Vérifier que le rapport SPANC date de moins de trois ans à la signature
- Lire le niveau de gravité et la liste des travaux demandés
- Faire chiffrer les travaux sur place avant de négocier
- Anticiper les délais d’étude de sol et d’instruction
- Formaliser chez le notaire toute répartition du coût
- Prévoir la réalisation des travaux dans l’année suivant la vente
Notre rôle dans ce type de dossier
Nous ne réalisons ni le diagnostic, qui relève du SPANC, ni l’étude de sol, confiée à un bureau d’études. Nous intervenons pour chiffrer puis exécuter les travaux : dépose ou neutralisation de l’ancienne fosse après vidange par un vidangeur agréé, fouille, pose de la nouvelle fosse ou du dispositif agréé, création du traitement, reprise des canalisations et remise en forme du terrain. Vous trouverez le détail de nos travaux sur la page fosse septique et le fonctionnement des contrôles sur la page contrôle SPANC.
Le notaire peut-il bloquer la vente pour un assainissement non conforme ?
Non, la non-conformité ne bloque pas la vente. Le notaire vérifie que le rapport de contrôle figure bien au dossier de diagnostic et qu’il date de moins de trois ans. Il informe l’acheteur de son obligation de réaliser les travaux dans l’année qui suit la signature.
Que se passe-t-il si l’acheteur ne fait pas les travaux ?
Le SPANC peut constater que les travaux n’ont pas été réalisés dans le délai. Des sanctions financières sont alors possibles selon les règles du service et de la commune. Il est donc dans l’intérêt de l’acquéreur de planifier les travaux dès l’achat.
Un devis de travaux aide-t-il vraiment à vendre ?
Oui. Face à une mention « non conforme », les acheteurs imaginent souvent le pire. Un devis établi après visite, appuyé sur une étude de sol, donne un montant concret et évite une décote excessive.
Vous vendez ou achetez une maison dont l’assainissement doit être repris ? Nous venons évaluer le terrain et vous remettons un chiffrage clair des travaux, utile pour la négociation comme pour la réalisation. Demandez votre devis pour une maison à Bormes-les-Mimosas ou alentour.
